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Patrimoine immobilier : les locations saisonnières



Tous les ans, après chaque période estivale, les propriétaires de locations saisonnières font le point sur leur toute récente expérience afin de mieux appréhender la prochaine année.

Une chose est certaine : pour ces propriétaires, l'objectif d'un tel investissement est de disposer d'un dispositif à forte rentabilité et moins fiscalisé que la location non meublée. Par ailleurs, dans certains cas, le régime social peut être avantageux.

MAIS, face à cela, il y a des règles juridiques à respecter, et force est de constater qu'elles sont souvent méconnues entraînant des sanctions financières souvent lourdes.

Nous les décryptons pour vous.


LE CADRE RÉGLEMENTAIRE


Les locations saisonnières sont régies par le Code du tourisme qui les définit ainsi (article D 324-1) : « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile » (durée maximale 90 jours).

Il convient de noter que le Code du tourisme qualifie cette location saisonnière de « meublé de tourisme », alors même qu'il existe une autre notion, fort différente, de "meublé de tourisme classé" consécutif à une procédure bien particulière. Il convient de ne pas confondre ces deux notions, chose qui n'est pas toujours évidente.


LE CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS


Il applique le régime micro BIC si les recettes de l'année N-1 ou N-2 sont inférieures à un certain plafond. Or, il existe deux plafonds avec 2 abattements différents :

- un plafond de 70 000 € avec un abattement de 50%

- un plafond de 170 000 € avec un abattement de 50% pour les meublés de tourisme classés.


LES SANCTIONS EN CAS DE NON-RESPECT DES FORMALITÉS JURIDIQUES


Les propriétaires ne respectant pas un certain formalisme seront sanctionnés pécuniairement.


La déclaration obligatoire à la mairie ou en ligne quelle que soit la durée de la déclaration

L'objectif de cette déclaration en mairie (formulaire spécifique) est la collecte, par le propriétaire loueur, de la taxe de séjour.

La loi pour une République numérique (n° 2016-1321 du 7 octobre 2016) a introduit la possibilité de faire cette déclaration en ligne. Les villes mettent ce système progressivement en place. Il convient de se renseigner auprès de la mairie. A noter que Paris et Bordeaux sont déjà dotées de cette déclaration électronique.

Les propriétaires louant une partie de leur résidence principale, moins de 120 jours par an, sont aussi concernés.


Sanction d'un défaut de déclaration : amende de troisième catégorie de 450 euros.


Importance de cette déclaration pour pouvoir louer en ligne :

Selon l'article L 324-2-1 du Code du tourisme, les plateformes générales de locations ne peuvent mettre en ligne que les biens des propriétaires immatriculés en mairie (le numéro doit d'ailleurs figurer sur l'annonce). Elles doivent en plus leur demander une déclaration sur l'honneur quant aux obligations déclaratives et autorisations préalables faites et à faire. Elles sont aussi garantes du nombre de jours de location, pour ceux qui louent une partie de leur résidence principale, afin de ne pas excéder les 120 jours. Au-delà, la plateforme bloquera automatiquement la location jusqu'à la fin de l'année.

!!! Attention : le 6 juin 2018, l'Etat et les sites de location en ligne ont signé un accord selon lequel, les annonces de locations sans numéro d'autorisation (transmis par la mairie lors de l'enregistrement), seront supprimées par ces sites !!!


La location saisonnière en tant qu'activité professionnelle et rien d'autre

Selon l'article D324-1 du Code du tourisme, la location saisonnière est une activité professionnelle. Si elle devient une location à usage d'habitation, la réglementation étant plus stricte, le propriétaire loueur sera lourdement sanctionné.


Formalisme dans ce cas : le changement d'usage doit être obligatoirement déclaré pour toutes les villes de plus de 200 000 habitants. Selon l'INSEE, il existe 11 villes qui les dépassent : connaître ces villes

Pour les villes en-dessous des 200 000 habitants, la loi pour une République numérique leur donne la possibilité par délibération du Conseil municipal ou de l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale) de voter et d'imposer la procédure d'autorisation préalable (Aix en Provence et Menton l'on fait par ex).


Sanction du défaut d'autorisation préalable de changement d'usage en habitation : amende pouvant aller jusqu'à 50 000 euros par logement loué + une astreinte de 1 000 euros par jour et par mètre carré habitable ! Ensuite, l'administration peut exiger l'expulsion des occupants et l'exécution des travaux nécessaires à la charge du propriétaire.


CONCLUSION


Nul n'est sensé ignorer la Loi. Face à la multiplication des locations courte durée, les contrôles se sont eux aussi multipliés.

Les pénalités étant très lourdes, nous recommandons la prudence et l'accompagnement d'un conseiller compétent qui abordera avec eux le formalisme obligatoire dans l'ordre et avec une rigueur stricte pour le bien des intérêts de ses clients.