Bien immobilier d'une SCI mis à disposition de ses associés gratuitement

Enjeu fiscal et civil

Impact Civil


Beaucoup d’encre a coulé pour encadrer la mise à disposition d’un actif d'une SCI au profit des associés…


Logement de famille acquis par une SCI : attention, le régime primaire s’applique

Explication par l'exemple...

Cas d’une situation juridique complexe résultant d’une décision du 14 mars 2018 (Cass. 1ère civ. n°17-16482)


Un couple a sa résidence principale dans un bien acquis par une SCI dont monsieur est l’associé majoritaire et le gérant-même de la société.

En tant que gérant, Monsieur souhaite vendre ce bien.

Madame s’y oppose, mettant en avant les dispositions de l’article 215 du Code civil qui protège le logement de famille : « Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation. »


DÉCISION DE LA COUR SUPRÊME

Rejet du pourvoi de Madame : « […] lorsque ces droits (de propriété) appartiennent a une SCI dont l’un des époux est associé, que celui-ci soit autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise a l’unanimité de ceux-ci […] qu’après avoir souverainement estimé qu’il n’était justifié d’aucun bail, droit d’habitation ou convention de mise a disposition de l’appartement litigieux par la SCI au profit de ses associés, la cour d’appel en a exactement déduit que l’épouse ne pouvait revendiquer la protection accordée par l’article 215, alinéa 3, du code civil au logement de la famille ».


En résumé, les dispositions de l’article 215 ne s’appliquent que si l’associé a été autorisé à occuper le bien (résidence principale ou secondaire) via une clause statutaire ou via une décision en assemblée générale adoptée à l’unanimité.


Autrement dit : n'oubliez pas d'inclure cette clause dans vos statuts (actuels ou futurs) et précisez bien lequel des associés pourra bénéficier de cette mise à disposition gratuite, notamment en cas de démembrement lorsque le code civil ne reconnait pas la qualité d’associé à l’usufruitier.


SCI familiale sans revenus : obligation de tenir une comptabilité

Arrêt du 4 novembre 2014 (Cass. com. n°13- 22487).


L'explication par l'exemple...

Une SCI a été constituée en 1997 par 3 associés : un couple marié et le père de Madame nommé statutairement gérant de la société.

La SCI a acquis un immeuble à usage d'habitation mis à la disposition du couple. Une annexe aux statuts stipule qu'il doit rembourser l'intégralité des mensualités du prêt souscrit pour cette acquisition.

Les époux se séparent en 2006.

Monsieur reproche alors à son beau-père d'avoir commis diverses fautes dans le cadre de ses fonctions de gérant. Il demande alors réparation du préjudice subi par la société, sur le fondement de l'article 1843-5 du code civil, et la révocation du gérant pour cause légitime.


2 DÉCISIONS CONTRADICTOIRES RENDUES


- La Cour d’appel juge que l’époux ne peut pas exiger la tenue de la comptabilité de la société par un professionnel dès lors que celle-ci a un caractère familial et qu'elle n'a aucun revenu.

- La Cour suprême casse l'arrêt de la cour d''appel et considère que le beau-père gérant avait l’obligation de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois dans l'année (article 1856 du code civil). La révocation du gérant est alors confirmée pour défaut de tenue d’une comptabilité.


Impact fiscal : quid de la déclaration des revenus que la SCI aurait perçus si elle avait loué le bien


La réponse diffère si la SCI est soumise à l'IR ou l'IS, mais également selon l’usage du bien mis à disposition.

SCI à l’IR

Dans ce cas, les revenus « fictifs » sont à déclarer… ou pas selon l’usage du bien mis à disposition gratuitement d’un ou des associés : usage d’habitation (résidence principale ou résidence secondaire) ou usage autre (local professionnel, terres, etc.)

Attention : le propriétaire d’un bien qui n’est pas à usage d’habitation est tenu de déclarer des revenus fictifs. Il sera alors imposé à ce titre à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En contrepartie de l’imposition des revenus fictifs, les charges seront déductibles de la base imposable, minorant ainsi l’imposition qui en découle.

SCI à l’IS

Dans cette situation, la société doit intégrer à son chiffre d’affaires, les revenus fictifs à

hauteur de la valeur locative du bien.


Par contre, la question se pose dans le cas d’une holding, soumise à l’IS, qui acquiert à 90% une SCI soumise à l’IR, laquelle fait l’acquisition d’un bien immobilier qui sera la résidence principale à titre gratuit du dirigeant de la holding… Oui cela sent le redressement...

Cela conduit à majorer le résultat de la holding (associée à 90% de la SCI) à hauteur de 90% la valeur locative minorée des charges déductibles (intérêts d’emprunt, amortissement, frais d’acquisition, etc.).

Attention donc au risque de redressement sous le prétexte d'un acte anormal de gestion ou de l’abus de droit.


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