• Millésime Patrimoine

Pourquoi acheter un bien immobilier en démembrement croisé ?



1. Habituellement, un bien immobilier a un seul propriétaire détenteur de l’intégralité des droits de propriété (pleine propriété = propriété + jouissance).


2. Il existe aussi un montage qui consiste à acheter un bien en démembrement. Nous avons alors un nu-propriétaire, qui est propriétaire des murs du bien mais qui n’en a pas la jouissance ; et a contrario, un usufruitier qui n’est pas propriétaire mais bénéficie de la jouissance du bien (droit d’occupation). Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire reçoit la pleine propriété.


3. Il existe 3e cas qu’on appelle le démembrement croisé.

Ce montage est très adapté pour les concubins qui souhaitent acquérir un bien immobilier à deux.

Mais plus largement, il répond à un objectif majeur : protéger son conjoint, sans pénaliser les enfants d’un premier lit.

L’utilité de ce montage s’avère donc intéressant pour de multiples configurations matrimoniales : partenaires de pacs ou couples mariés ou non et cas de famille recomposée.


Explications par l'exemple des concubins


En général, lorsque qu’un couple vivant en concubinage, ou en union libre, souhaite acquérir un bien immobilier, il le fait en indivision. Le plus souvent, la quote-part est de 50/50.

Si l’un d’eux décède :

  • Les héritiers du défunt héritent de sa part

  • Le survivant va donc partager la propriété du bien avec des personnes avec qui il ne souhaite pas nécessairement avoir de relations

> Première solution : le testament

Dans cet acte, les concubins lèguent au survivant sa part du bien immobilier. Le souci est qu’ils ne sont pas mariés et ce dernier devra donc s’acquitter de droit de succession élevés (60%).


> Seconde solution : le démembrement croisé de propriété

Lors de l’acquisition, chaque concubin achète la moitié des parts en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit.

Avantages :

  • Plus de droits de succession : lors du décès, l’usufruit du défunt s’éteint et le survivant devient plein propriétaire de sa quote-part (dans notre exemple 50%) et il bénéficie toujours de l’usufruit qu’il détenait déjà.

  • Les héritiers du défunt ne conservent alors que la nue-propriété de la moitié des parts. Ainsi le concubin survivant peut rester dans le logement, car il a un droit de jouissance sur la totalité du logement.

Comment ?


L’achat en démembrement croisé peut se faire directement ou via une SCI familiale. Dans ce dernier cas, c’est la société qui achète le bien et le démembrement porte sur les parts de la SCI.